Huurregulering en belastingwijzigingen zetten Arnhemse verhuurmarkt op zijn kop

Sinds 1 juli 2024 gelden er in Nederland strengere regels voor het verhuren van woningen in het middensegment. De Wet betaalbare huur heeft het woningwaarderingsstelsel flink uitgebreid, waardoor een groot deel van de voorheen vrije sector nu onder een maximale huurprijs valt. Voor verhuurders in Arnhem worden de gevolgen van die ingreep in 2026 steeds tastbaarder.

De Gelderse hoofdstad heeft een aanzienlijk aandeel huurwoningen in het middensegment. Wijken als het Spijkerkwartier, Klarendal en delen van het centrum tellen veel appartementen die precies in de bandbreedte vallen waar de nieuwe regulering ingrijpt. Eigenaren die voorheen een vrije huurprijs konden vragen, zitten nu vast aan een puntentelling die hun opbrengst beperkt.

Tegelijkertijd verandert ook de financieringskant. Wie nu een hypotheek voor verhuur aanvragen wil, merkt dat banken kritischer kijken naar de verwachte huuropbrengst dan enkele jaren geleden. Lagere maximale huren betekenen lagere inkomsten, en dat vertaalt zich direct in strengere acceptatienormen bij traditionele geldverstrekkers.

Hoe de puntentelling het speelveld verschuift

Het woningwaarderingsstelsel bepaalt aan de hand van punten of een woning in het gereguleerde of het vrije segment valt. De Wet betaalbare huur heeft de grens waarboven vrije verhuur mogelijk is fors opgetrokken. Daardoor vallen duizenden woningen die eerder in de vrije sector zaten nu onder een gemaximeerde huurprijs.

Voor Arnhemse verhuurders met een of twee beleggingspanden heeft dat directe financiele consequenties. Een appartement in het Spijkerkwartier dat voorheen rond de 1.200 euro per maand opbracht, kan nu gebonden zijn aan een huurprijs die honderden euro’s lager ligt. De investeringscase die op papier rondrekende, klopt dan niet meer zonder aanpassingen.

Sommige verhuurders kiezen ervoor hun pand te verkopen. Anderen investeren in verduurzaming of renovatie om het puntentotaal op te krikken en zo boven de liberalisatiegrens uit te komen. Beide routes vragen om een helder financieel plan.

Veranderende belastingdruk maakt rekenen complexer

Naast de huurregulering speelt ook de fiscale kant mee. De belastingheffing in box 3 is al jaren onderwerp van politieke en juridische discussie. Het kabinet werkt aan een stelsel dat gebaseerd is op werkelijk behaald rendement in plaats van een fictief rendement, wat de belastingdruk voor vastgoedbezitters ingrijpend kan wijzigen.

Voor particuliere beleggers met een verhuurpand in Arnhem kan dat twee kanten op werken. Wie weinig overwaarde aanspreekt en bescheiden huurinkomsten heeft, betaalt mogelijk minder. Maar wie een groter vastgoedportefeuille bezit, kan juist meer kwijt zijn dan onder het oude forfaitaire systeem.

Het maakt de keuze om wel of niet te investeren in verhuurvastgoed minder voorspelbaar dan een paar jaar geleden. Rendementsprognoses die vijf jaar geleden nog solide leken, moeten nu opnieuw worden doorgerekend met actuele fiscale parameters.

Lokale maatregelen in Arnhem voegen extra laag toe

De gemeente Arnhem heeft daarbovenop lokaal instrumentarium ingezet. De opkoopbescherming geeft gemeenten de mogelijkheid om in aangewezen wijken de aankoop van woningen voor verhuur te beperken. In Arnhem geldt die bescherming in meerdere buurten waar de druk op de koopmarkt het grootst is.

Dat betekent dat een potentiele vastgoedbelegger per wijk moet uitzoeken of koop voor verhuur uberhaupt is toegestaan. In combinatie met de landelijke huurregulering en de verschuivende belastingregels ontstaat een gelaagd speelveld dat grondige voorbereiding vereist.

Alternatieven voor traditionele bankfinanciering

Juist in een markt met zoveel bewegende onderdelen groeit de behoefte aan financieringsvormen die sneller schakelen dan de traditionele hypotheekverstrekker. Niet-bancaire aanbieders spelen daarop in. Een platform als Bufr.nl biedt bijvoorbeeld verhuurhypotheken aan waarbij ondernemers vaak binnen een werkdag duidelijkheid krijgen over hun aanvraag, iets wat bij een reguliere bank doorgaans weken duurt.

Voor wie overweegt een hypotheek voor verhuur aan te vragen, is het verstandig om zowel bancaire als niet-bancaire opties naast elkaar te leggen. De voorwaarden verschillen op punten als maximale financieringsgraad, aflossingsstructuur en doorlooptijd. Dat maakt een directe vergelijking op basis van de eigen situatie onmisbaar.

De Arnhemse verhuurmarkt is niet dood, maar vraagt om een andere benadering dan vijf jaar geleden. Wie zich goed laat informeren over de huidige regelgeving, fiscale gevolgen en financieringsmogelijkheden, kan nog steeds een weloverwogen keuze maken. Niet op basis van de rendementen van gisteren, maar op basis van de werkelijkheid van 2026.